[摘要] 在房地产行业，调控政策的去留、限购令是否将被房产税取代，已经成了全民“翘首以待”的热点话题。
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“不会马上推广至，今年可能增三至五个试点城市”
在房地产行业，调控政策的去留、限购令是否将被房产税取代，已经成了全民“翘首以待”的热点话题。
早在今年年初，SOHO中国董事长潘石屹就曾直接表示，限购政策毕竟是临时性政策，下一个“接力棒”将是房产税。而当越来越多的高级别政府官员在近期频繁释放关于房产税试点的信号的时候，业内各方似乎已经意识到房产税越走越近了。
试点扩容三至五城
从2月底开始，关于房产税的官方消息和非官方消息就开始交替流传。先是副总理李克强、财政部部长谢旭人分别表示2012年房产税试点逐步扩大，随后又有消息传出“房产税推广方案正在加紧研究”。
这无疑印证了房产税试点扩容渐行渐近的消息。
“按照中央的部署，房产税不会马上推广至，但是试点城市会逐年增加，今年有可能会增加三到五个城市，”《华夏时报》记者从国家税务总局一位人士处了解到，“但是具体按照什么标准来选择城市仍在研究，一方面是遵从地方政府的意愿，另一方面也需要有代表性。”
事实上，上述人士表示，按照目前一二线城市的信息联网情况来看，一二线城市都已经具备了征收房产税的技术条件。而记者从住建部政策研究中心了解到，住建部倾向于选取更多各类具有各种房地产市场典型意义的城市，而并不局限于北上广深等经济较发达城市。
同时，尽管去年年初时，北京市曾公开表示“暂时不会进行房产税试点”，但今年北京市的态度也开始有了缓和。公开信息显示，北京市政府已经将“房地产税制改革”列为2012年税收工作重点中“积极参与税制改革”的组成部分。
北京市房协秘书长陈志表示，今年北京在房产税改革方面，主要是开展前期调研，做好数据测算、研提政策建议，“具体什么时候进行试点，目前仍在研究。”
不照搬沪渝模式
事实上，重庆和上海作为房产税试点城市至今已逾一年，“房产税改革对重庆和上海楼市的‘约束效果’已经显现。”住建部政策研究中心副主任秦虹曾对记者表示。
根据重庆市场研究机构的调查，房产税试点之后，重庆市多数高档商品住宅项目访客量下降30%-50%，应税住房交易价格较房产税改革实施前同类房屋成交均价下降10.48%。上海统计局发布的数据也显示，去年上海新建商品住宅平均销售价格为每平方米13448元，比上年下降5.4%。
“从重庆和上海的房产税试点中，我们获得的经验还是很多的，”上述国税总局人士向《华夏时报》记者表示，“下一步，试点城市增加之后，中央还将指导地方对征收方案进行调整，不会完全照搬重庆或者上海的办法。”
他表示，按照中央关于房地产税改革的阶段目标，也就是建立一个相对可行的框架性房产税征收办法，重庆和上海两地的两个征收“蓝本”为未来房产税向推广提供了基础。
“从目前的试点情况来看，房产税的实施难度仍然非常大。”清华大学房地产研究中心主任刘洪玉表示，房产税如果在推广，将涉及中国地方财税体制的长期制度建设，房产税的征收方式、应纳税范围、税基、税率等，都需要反复试点。
事实上，重庆和上海两地的房产税征收标准目前也仍然在调整当中。
2月22日，根据上海统计部门公布的数据，2012年上海个人住房房产税应税价格标准将有所调整，由去年的低于28426元／平方米调整至低于26896元／平方米。
沪渝房产税作用被指有限
事实上，在限购、限价一系列调控之后，“房产税”已经被各方贴上了“取代限购令”的标签。
然而，从上海、重庆房地产税的试点情况来看，由于征收额较小，对于抑制房地产市场价格的作用却实在有限。
重庆房产税试点办法公布后，业内人士就纷纷表示，重庆的征收办法有“高举轻放”的嫌疑。由于重庆试点是对高端住宅征收房产税，而当地90%以上的住宅都为普通住宅，不列入征收范围，因此对房价的影响甚微。
同时，上海的试点办法也并不尽如人意。按照上海的办法规定，房产税的适用税率暂定为0.6%，但住房低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%，征收额微乎其微。
但是，中国房地产学会副会长陈国强表示，从长远来看，房地产税对于加大投机、投资成本，改变房价预期，仍然具有积极意义。他表示，通过总结试点经验，达成各省信息联网、提高阶梯税率以及细化征收办法等措施，房地产税收政策对于抑制房地产市场过度投机从而降低房价的作用将会逐渐显现。
而对于房产税征收办法应该如何健全与完善，这也将是今年“两会”上，众多学者专家争论的焦点。
据了解，工商联房地产商会的两会提案就将聚焦在“房产税试点改革将与土地出让金结合”这一建议上。
房地产商会认为，房产税推进的难题在于，在地方政府已经一次预收70年土地使用费的前提下，再对业主采取评估现值逐年收房产税的方式是不合理的，这等于重复征收。
经工商联房地产商会测算，如果对所有存量住宅征税，假设税率为1.5%，则一年的住宅类房产税达7600亿元，加上商业物业将达1万亿。如果征收到位的话，其税收规模有望取代土地出让金。
上海楼市新政夭折 多头派房企低头
业内预计3月将有更多楼盘加入降价潮
继芜湖楼市“新政”在2月中旬流产后，上海“二套房”政策新解在2月底夭折。2月28日上海市住房保障局下发了关于上海严格执行房产限购政策的《通知》。
万科、绿地、龙湖等去年首批掀起降价的房企，仍然在以低价或打折的方式跑量。保利、仁恒、招商地产（21.35,0.98,4.81%）等一贯坚持不降价的房企，也在2月底掀起了新一轮降价潮。而业内人士认为，这轮降价潮有可能在3月继续扩散。
来去无痕的“二套房”
上海楼市“新政”出台还不到一周，就被叫停了。
2月28日上海市政府发布了的沪房产调控政策通知。在这项的《通知》中，上海表示将严格执行住房限售政策，对违反规定购房的将不予办理房地产登记。
与之前的口径相比，上海关于房产政策的表述已经发生了一些变化。
在28日的《通知》中，上海市房管局强调，自2012年2月27日起，对于外地人在上海购房将严格按沪2011年的限购规定执行：必须提供符合规定“此前两年累计满一年的税单或社保证明”，方可在上海购买首套住房。
而此前在21日，上海房管局相关人士对媒体解释，外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质。
这次上海还明确了关于上海户籍居民的概念：具有上海市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。“关于上海居民概念的界定，意味着持上海居住证满三年可购二套房政策的流产。”同策房产研究总监张宏伟表示。
有房产公司表示，与佛山、芜湖、中山的政策微调不一样的是，上海“二套房”的消息都显得来去难觅其踪。
“可以进行‘二套房’操作和被叫停，都没有出台正式的书面文件。开始和结束都是以口头告知的方式进行的。芜湖是出了文件的，可上海基本没留下什么明确的痕迹。”上述人士说。
在上海叫停“二套房”的同时，浙江省宁波市象山“一次性付清可不限购”的操作，近日也被叫停。
“上海重申严格执行限购政策，和宁波市的表态，说明中央坚持调控的态度很坚决。也表明地方政府微调政策的可能性和空间已经很小。”上海师范大学金融系教授李勇威表示。
保利掀起新一轮打折潮
业内人士声称，如果地方政府救市之举流产，房价保持下行探底的态势将至少延续半年。
地方政府多次试探中央政策底线，已经表明今年限购松动无望。过度冀望政府救市将贻误销售时机，因此今年将在适当的时机以价格来换成交量。
“该降价就降，该低价开盘的就低价开盘。能获得销售量，及时回笼资金是最重要的。”绿地集团相关人士说。
除了绿地、万科、龙湖、新城等开发商，连一贯死挺房价的保利、仁恒、招商等房企也开始打降价牌，并在2月底掀起了新一轮的降价促销潮。
保利位于上海宝山区的保利叶语近日就打出了价格牌，并因此受到老业主的围攻。
据了解，去年四季度该楼盘毛坯房的均价为1.9万元/平方米，而近期新推出的非毛坯房的价格为1.7万元/平方米。销售人员表示，新推房源间接降价的幅度约20%。
对于保利在沪降价，相关人士称，保利过去一直是“死挺房价不想降”。
“保利属于那种死多头派的，坚持不降。但现在万科、绿地、龙湖在上海都在降，逼得我们没办法也必须进行调整。因为现在购房者到售楼处，首先问的就是价格，还会比较降价究竟降了多少。如果今年在价格上没有动作，今年的销售目标很难完成。”保利置业相关人士告诉记者。
除了保利，一贯以价格坚挺著称的仁恒地产也传出了降价的消息。
据了解，位于浦东的仁恒森兰雅苑将推出100多套打折房源，均价将从去年的4.3万元/平方米降低到3.8万元/平方米，平均降幅约5000元/平方米。
“这批房源的确打折力度较大，的只有3.2万元/平方米。这是阶段性的打折优惠，也是想通过直接的优惠来拉动成交量。”仁恒地产市场部人士2月29日宣布。
“虽然去年四季度有几家大开发商在降价，但真正大幅度降价的并不多。现在上海实际降价幅度较大的楼盘已有二十多个。保利、仁恒等开发商也加入了降价潮中，加大了降价的影响。在地方政府难启救市的提前下，预计3月以后将有更多的楼盘进入降价潮中。”张宏伟如是说。
万科佛山信号
项目逆市涨价 引同行揣测
“万科缤纷四季花园同等级别的单位总价最近涨了一些。”顺德市民陈群贵（化名）为过年前已经签约了该楼盘一套单位感到庆幸。他告诉记者，包括保利、招商地产等大型房企都在佛山打折降价促销，所以万科悄然微涨的确是在逆市而行。
近日，地方为“救市”松绑限购多次被叫停，而2008年年底流行的“首付一成”、“分期首付”重现，楼市江湖迷雾难断。因此，有困于进退难局的本土开发商也开始关注千亿地产大佬的微调，琢磨着这丝毫举动所释放的信号。
万科逆市涨价
“客户在过年前可以预订9.3折的特价户型，但目前只能按签约价的9.8折计算。”这是记者从位于佛山顺德的万科缤纷四季花园销售部了解到的促销政策。对此，有当地媒体分析指出，折扣的减少可能与处于清尾货的阶段相关。
陈群贵所提供的签约资料所显示的成交价格与顺德区商品房交易信息网显示的成交信息一致，他强调，与其所签约单位坐向、面积和布局相差不大的单位现在已经涨价。
顺德区商品房交易信息网公开信息显示，万科缤纷四季花园16号楼多个可售单位已于2月28日上调。以16号楼面积为103.53平方米的3104房为例，该单位总价格已于2月28日由原价格857480元上调为864480元，而原价格857480元则是在2011年9月25日，由1027800元的总价下降而成。
记者查询了该单元的多个已预订和可售的单位，发现了相似的微涨现象。虽然普遍上涨的幅度只接近1%，但相隔一日，多个单位的总价已增加一万元左右。相反，多个知名房企在佛山的楼盘近期的降价幅度较大，一些单位的总价甚至下降了5万至10万元不等。万科在佛山的其他在售项目，并没有出现上述的微涨，也并未跟风大幅度降价。
在万科缤纷四季花园的销售现场，多个有意向购楼的买家接受记者采访时表示，他们已从官方信息网上查看到调价的差别，但8字头的单价和万科的质量对他们来说仍然有较大的吸引力。“即使有一定程度的涨价，我们也会考虑。”一对即将打算购房成家的年轻夫妇向记者表示。
而万科缤纷四季花园销售人员指出，价格和相应的折扣是由公司根据市场的情况而定，不同户型的价格在不同时间会有变化，销售部无法解释为何减少折扣，以及所谓的“提高价格”。
万科佛山公司则表示，目前并未核实具体项目涨价的情况，但小幅度的升降是很正常的市场行为，万科会坚持根据市场的情况定价。
不降价，也不确定涨价
“这已是今年打折的最后一波，等3月有大量新货推出后，折扣将会减少，不排除会有涨价的可能。”佛山某本土房企项目部副总经理告诉记者。据当地媒体报道，禅城天御尚城楼盘的销售人员称，推出的新货价格将会达到9000至10000元/平方米，而目前该楼盘的均价只要8400多元/平方米。
有分析指，保利地产(微博)(11.63,0.49,4.40%)、招商地产等多家大型房企近日在佛山掀起的降价风换来了多个“日光盘”。除了保利东湾、保利香槟花园此次推出大量新货外，目前大多楼盘主要在清尾货阶段，迎接3月开始的新盘入市。
“价格目前还是保持以稳为主，还是在观望。”佛山本土的一位开发商曹老板如此看待稍有回暖的楼市，他向记者分析：“如果多个大房企都在拼降价，我们这类中型开发商是拼不过的，越降越低只会缩小盈利空间，甚至亏本。”
公开数据显示，2月上旬开始，佛山市日均成交量整体上扬，曾创下每日成交330套的小高潮。
“不会降，但也不确定要不要适当上涨。”上述开发商强调，应对的方法只有是等待，伺机而行。而对于大房企率先涨价的迹象，曹老板则表示值得关注。按照他的理解，率先降价的房企换来了充足的成交量，则无须担心如何甩货，此外，提高精品户型的价格还可以帮助其在市场上卖出好价，成交金额和成交量都有双重的保证。
中信地产佛山公司相关人士也向记者表达了类似的想法，进入3月，降价的幅度和规模逐渐趋于平稳，刚需的刺激以及银行的放贷松动会使买家重新定位合理的价位，观望情绪或许会减弱。她同时也指出，重新定价能拉开不同定位项目之间的价格距离，提前进入为扩大市场占有率作准备。
万科的微涨信号并未迅速地得到认可和跟随。相似的是，在万科近几年对市场和政策作出判断后，进行涨价或降价的变动初期，市场最初也是以观望为主，反应并不是十分敏感。
“我们不对同行的经营决定与选择进行评论。价格是由市场决定的，企业不可能单方面‘决定’价格，而只能尝试去‘发现’价格。”万科在2010年对外表达对价格的调整方向，此后，多家房企加入涨价的队伍。
与2009年年底房企走出“冬眠期”前奏不同的是，今年的土地市场行情并没有明显的回暖迹象。房价涨跌牵动人心，但3月的楼市走势仍是一团迷雾。
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